Этот кейс про взыскание участником долевого строительства неустойки с застройщика за то, что засройщик нарушил срок передачи объекта дольщику. Причем объектом долевого строительства в данном случае изначально было нежилое помещение.
Итак, как все начиналось.
Застройщик ООО “Т” осуществлял реконструкцию и надстройку нежилого здания, которое находится в самом центре г. Москвы. Как положено застройщик оформил договор аренды на земельный участок, получил разрешение на строительство. При этом реконструкция объекта осуществлялась на основании инвестиционного контракта, заключенного с Правительством Москвы.
После этого застройщик ООО “Т” заключил с ООО “К” договор участия в долевом строительстве здания. В договоре был указан срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания 31.03.2018 г. Данный срок был указан застройщиком в соответствии с распоряжением Правительства Москвы и дополнительным соглашением к инвестиционному контракту.
Далее ООО «К» на основании договора уступило ООО «М» права требования по договору участия в долевом строительстве. В свою очередь ООО «М» уступило право требования по договору физическому лицу К.
В итоге К. получил право по окончании реконструкции здания получить от застройщика в собственность помещения площадью 70 кв.м.
Отношения сторон по исполнению вышеуказанного договора подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как и предполагает классика жанра реконструкция объекта не была завершена застройщиком в установленный договором долевого участия в срок (до 31.07.2018 г.), а как следствие, К. не получил вовремя помещение в собственность.
Указанное обстоятельство и послужило поводом для обращения К. в городской суд с иском к застройщику, одним из требований было заявлено взыскание неустойки за нарушение срока передачи помещения в размере более 7,6 млн. рублей.
Спецификой споров по искам дольщиков является их квалификация, как споров о защите прав потребителей. Это означает, что дольщику даны привилегии как слабой стороне договорных отношений.
Застройщик обратился в ООО ЮК “Легион” уже в ходе рассмотрения дела судом, когда прошло уже одно заседание. Но это не помешало юристам компании оперативно включиться в борьбу и помочь клиенту.
В частности юристом ООО ЮК “Легион” было обращено внимание суда на то, что при заключении в марте 2018 г. договора уступки права требования К. дал свое письменное согласие на совершение всех необходимых действий, связанных с изменением назначения объекта на «нежилое помещение» «Апартаменты», «жилое помещение для временного проживания». Таким образом, уже заключая договор уступки права требования К. было известно о том, что застройщиком будут производиться действия по переводу нежилых помещений в жилые помещения для временного проживания. А соответственно, уже на дату заключения договора было понятно, что совершение указанных действий повлечет за собой увеличение сроков реконструкции здания. Тем не менее К. пошел на это и заключил договор.
Все уже привыкли к тому, что застройщики нарушают свои обязательства по договору, особенно это касается сроков завершения строительства и передачи объектов дольщикам.
В этом деле застройщик ООО «Т» своевременно осуществил все необходимые действия, которые были его компетенции, по реконструкции, надстройке здания, переводу помещений. Однако в связи с просрочкой совершения действий, находящихся в компетенции органов исполнительной власти г. Москвы, объект, несмотря на его фактическую готовность к вводу в эксплуатацию в установленный срок (31.03.2018), не мог быть введен в эксплуатацию до завершения ряда обязательных мероприятий.
Теперь чуть подробнее о том, что смогли доказать суду юристы ООО ЮК “Легион”. Без этого будет сложнее понять вывод суда.
Градостроительно-земельной комиссией города Москвы было принято решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории, на которой расположено здание, в части изменения функционального назначения объекта. Совершение указанных действий было необходимо для перевода нежилых помещений объекта (по первоначальному проекту) в жилые помещения для временного проживания.
30.03.2018 г. (с нарушением органами исполнительной власти г. Москвы регламентного срока) было выпущено Постановление Правительства Москвы о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы.
Существенное нарушение органами исполнительной власти г. Москвы установленного срока принятия решения, сделало невозможным ввод объекта в срок до 31.03.2018 г. (несмотря на готовность объекта к вводу), так как до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо выполнить ряд процедур (связанных с внесением изменений в ПЗЗ), а именно: получить новый Градостроительный план земельного участка, учитывающий внесенные изменения в ПЗЗ; получить свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства; согласовать новые спецтехусловия; прохождение экспертизы проектной документации, с регистрацией положительного заключения экспертизы в ИСОГД; внесение изменений в инвестиционный контракт в части продления срока ввода объекта в эксплуатацию; внесение соответствующих изменений в разрешение на строительство.
Отдельно следует отметить сложность и многоступенчанность процедуры изменения назначения объекта (принятие решения на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, проведение публичных слушаний, выпуск правового акта Правительства Москвы, получение новой исходно-разрешительно документации и проч.), которую в интересах собственников помещений целесообразно осуществить застройщиком до передачи помещений в собственность участникам долевого строительства, а не переложить эту обязанность на собственников, которые, не обладая профессионалами (специфическими) знаниями, были бы вынуждены тратить свое время и деньги на эту процедуру.
В п. 3 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ указано, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
ООО «Т.» направляло К. информацию о невозможности завершения реконструкции объекта в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора. Однако К. оставил указанное предложение без ответа и не заключил дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве с ООО «Т.».
Конечно в данном случае участник долевого строительства поступил грамотно, поскольку такие дополнительные соглашения выгодны только одной стороне – застройщику. Строго говоря, подписание такого соглашения является подарком застройщику, ведь дольщик в дальнейшем уже не сможет взыскать неустойку за этот период. Согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено застройщиком 28.12.2018 г. После этого ООО «Т.» направило в адрес участника долевого строительства К. уведомление о завершении реконструкции и надстройки нежилого здания и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Но дольщик не принял объект, в связи с чем был составлен акт приема-передачи объекта в одностороннем порядке.
Частью 2 ст. 6 Закона предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Несмотря на то, что застройщик был в полном объеме не согласен с иском, о чем было указано в отзыве, юрист ООО ЮК “Легион” порекомендовал клиенту заявить ходатайства о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.
Суд пришел к выводу о том, что заявленная истцом к взысканию неустойка, с учетом незначительного заявленного периода просрочки не отвечает признакам разумности и не соответствует последствиям вменяемого ответчику нарушения. Нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства произошло не по вине ответчика. Со своей стороны ООО «Т.» предприняло все зависящие от него меры и необходимые действия для исполнения обязательств, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и закона №214-ФЗ, в срок. Без заявления застройщиком указанных ходатайств суд по собственной инициативе не снизил бы ни размер неустойки, ни размер штрафа.
Решением суда размер пени снижен с 7,69 млн. рублей до 4 млн. рублей, штраф с 3,84 млн. рублей до 500 тыс.рублей, компенсация морального вреда с 1 млн. рублей до 8 тыс. рублей. Всего благодаря усилиям ООО ЮК “Легион” размер денежных средств, взысканных застройщика ООО “Т.”, был уменьшен более чем на 8 млн. рублей.
Так что в этом деле весы Фемиды склонились в сторону застройщика. Хотя и участник долевого строительства смог получить компенсацию в виде пени и штрафа, которые несмотря на то, что существенно отличались от заявленных размеров, с лихвой покрывают все убытки участника долевого строительства.
Конечно в большинстве случаев по таким делам победа на стороне участника долевого участия в строительстве, поскольку далеко не всегда встречается добросовестный и ответственный застройщик.
